월세계약 및 전세계약 시 꼭 알아야할 주의사항 총 정리

 

 

 

 

전세 계약이 익숙하게 들리더라도 실제로 계약하려고 하면 어렵기 마련이죠?

추후 갈등의 소지가 일어날 수 있는 부분들을 미리 막기위해 필수적인 공부가 필요합니다.

그래서 정리해보았습니다. 전세계약 시 특약사항 필수목록!

 

먼저 임차인과 임대인의 정의를 알아보겠습니다.

임차인 : 빌리는 사람
임대인 : 빌려주는 사람

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주택임대차보호법 제 10조 : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

 

 

 

전세계약 시 특약사항이란 임차인에게 불리한 약정일 경우 인정받을 수 없다는 것을 의미합니다. 따라서 특약사항이라고해서 뭐든지 다 부담해야하는 건 아니겠죠? 몇몇사례들로 예시를 들어보겠습니다.

 

 

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1. 만기일 전, 중도퇴거를 하게 된다면 새로운 세입자에게 중개 보수료는 현 세입자가 부담한다?

만기일전에 퇴거를 하더라도 새로운 새입자의 보수료를 내야할 의무는 없습니다. 하지만 사전에 이런 특약사항에 협의를 하였다면 효력이 인정되니 주의해야 합니다.

 

2. 전세자금 대출이 나오지않을때 미리 납부한 보증금을 받을 수 없다?

우리가 임대차 계약 시 계약금 10%을 넣고 90%는 전세자금대출을 신청하게 되는데 당시 여러가지 문제로 대출이 어려울 시에 잔금을 못치루게 되는데요, 이럴경우를 대비해서 보증금을 반환받을 수 있도록 특약사항 목록에 넣으시는 것을 추천드립니다.

 

3. 주택에 걸려있는 근저당을 자금 치룰 시 말소를 하게한다!

보통 입주하는 집에 근저당이 있는 경우가 많습니다. 임대인이 향후 무리한 투자로 위기가 발생할 시 해결을 못한다면 집이 경매로 넘어가고 보증금을 받지 못하는 경우도 있는데요, 이럴경우를 대비해 위 특약사항은 아주 똑똑한 사항입니다.

 

4. 전입신고, 확인일자(확정일자) 전까지 근저당을 걸지못한다.

계약이 이루어진 뒤에 꼭 전입신고 및 확인일자(확정일자)를 이행하셔야 합니다. 하지만 간혹 나쁜 임대인들이 그전에 다른 근저당을 잡아버리는 경우가 있는데 이렇게되면 나의 보증금 우선순위가 밀려서 향후 경매로 집이 넘어갈 시에 불리하겠죠? 따라서 위 항목도 꼭 넣으셔야할 특약사항입니다.

 

5. 반려동물 여부

이부분에 대해서는 임대인과 임차인이 명확하게 해주셔야할 부분인데요. 그래야 추후 문제가 생길시에 수리를 해야하는 의무에 대해서 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

6. 임차인은 주택 내부에 대한 훼손 및 손상에 대한 모든책임을 져야한다?

자연적으로 생기는 곰팡이나 색변조, 자연재해 등에 의한 파손은 임차인의 과실이라고 볼 수 없겠죠. 따라서 임대인이 부담해야합니다. 하지만 임차인이 자진하여 만들어낸 손상(못박음) 등은 복구의무가 있습니다.

 

7. 집주인이 1년만 살고 나가고하면 나가야한다?

기간에 대한 명시도 계약시에 특약사항으로 넣을 수 있는데요, 그런 사항없이 무조건적으로 임차인의 말에 따라 나갈필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제 4조 제1항(임대차기간)에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 본다라고 명시되어 있습니다.

또한 최근 갱신청구권으로 임차인은 2년을 추가로 요구할 수 있어서 최대 4년까지 거주 가능합니다.

 

8. 월세 연체시 임차인이 임대인의 짐을 처분할 수 있다?

이 부분에 대해서는 특약사항에 넣었더라고 함부로 짐을 처벌할 수 없습니다. 임대인이 집에 거주하고 있는이상 주거안정성을 인정받기때문에 자칫하면 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 임차인은 명도소송을 통해 진행하시면 됩니다.

 

9. 다음 임대인을 구하는 동안 기존에 살고있는 임대인이 집내부를 무조건 보여준다?

임대인을 위한 특약사항으로 소개해드리는 부분인데 임대인도 계속 임차인을 받기위해서는 집 상태를 보여줘야하겠죠? 이럴때는 특약사항으로 위 내용을 넣으면 유용합니다.

 

 

 

글을 마무리하며 임대인과 임차인 특약사항에 대해서 알고계신다면 분쟁은 줄이고 건강한 계약이 될거라 믿습니다.