2022년 1월부터 DSR 2단계 강화! 변동된 사항 반드시 확인하세요

 

 

 

DSR규제 도대체 이게 뭐지?

 

영어로 풀어보면 Debt Service Ratio이다. 총부재 원리금 상환 비율로 부동산 정책중 하나.
: 은행에서 돈을 빌리는 경우 총 부채에 대한 연간원리금(원금+이자)를 연소득으로 나눈 비율

즉, 개인이 연간 받고있는 소득대비해서 주택담보대출, 개인신용대출, 카드할부액 등 '모든부채'를 포함하여 상환할 수 있는 능력이 되는지 보는 지표입니다. 소득대비해서 부채가 많다면 은행에서 돈을 빌리기 어려워지죠.

* DSR40%규제? 2022년 1월부터 2억원이 넘는 대출을 받을 경우 총부채에 대한 연간 원리금비율이 40%가 넘는 대출금을 받을 수 없습니다. * 7월부터는 1억원으로 축소됩니다.

 

 

 

DSR규제의 변천사

 

 

 

1단계 2021년도 

전 규제지역 6억원 초과주택에 대해 주택담보대출을 받는다했을때, 1억원을 초과하는 신용대출을 받을경우에 DSR규제 40%가 적용이 됩니다. 그렇다면 6억이하 주택은 자유롭다는 것.

 

2단계 2022년 1월

2단계 규제가 7월로 예정되었으나 1월로 앞당겨졌는데요, 따라서 주택담보대출과 신용대출 합해서 대출액이 2억원이 넘어가면 대출을 받지 못합니다. 6억원 초과하는 주택, 신용대출 1억원 초과 내용은 유지.

 

3단계 2022년 7월

주택담보대출과 신용대출 합해서 대출액이 1억원을 초과하면 대출을 받지못합니다. 말 그대로 이제 대출로 주택을 구매하는게 거의 불가능해진다는 것. 6억원 초과하는 주택, 신용대출 1억원 초과 내용은 폐지.

 

 

 

 

DSR계산법
주택담보대출원리금+기타대출원리금/연소득+100

 

 

 

DSR40%규제의 예를 들어볼게요.

A가 매월 800만원을 벌고있고 기존 신용대출 원리금을 한달에 200만원씩 갚는다고 하면 DSR은 200/800 = 25%입니다. 즉 내가 버는돈의 25%를 대출상환에 쓰는 것.

 

DSR이 높을수록 내가 매월 벌고있는 월급 대비해서 대출금을 갚고있는 비율이 더 높다고판단해서 추후 대출상환에 문제가 있을수도 있다고 판단하는것. 그래서 정부에서 DSR이 높은사람은 재출을 자제하라는 의미에서 40%로 규제하는 것이죠.

 

예)
최씨
연소득 5000만원, 신용대출 6000만원, 이자 연3%
주택담보대출 5억원, 이자 연3%
(조정지역으로 60%)

계산법
신용대출 상환액은 6천만원x0.03 = 180만원
주택담보대출 원리금 상환액은 3억원/0.03 = 900만원 + 3억/30년 = 1000만원으로 총 1,900만원
총 대출액 180만원 + 1900만원 = 2080만원/연소득 5000만원

= 41.6%로 DSR 40% 기준 초과로 대출 불가

 

 

 

그러나 예외는 있다

 

다행히 서민들을 위한 디딤돌, 보금자리론 대출은 해당 규제의 적용을 받지않습니다. 하지만 현재 수도권 내 6억이하 주택 매물들이 사라져가고있는데요, 예외사항 몇가지를 적자면,

 

1. 분양주택 중도금 대출
2. 재건축, 재개발 주택 이주비 / 추가분담금 중도금
3. 분양 오피스텔에 대한 중도금
4. 서민 금융상품
5. 3백만원 이하 신용대출
6. 전세자금 대출 및 주택연금
7. 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 협악을 체결하는 대출
8. 자연재해 지역에 대한 지원대출
9. 보험계약, 예적금담보, 상용차 금융대출
10. 할부 및 리스, 현금서비스

 

 

 

2022년도 부터는 연봉이 늘어나거나 현금흐름이 더 좋아져야 주택을 구매하기 수월합니다.